問1：建築面積と延べ面積
元面積205㎡、後退5㎡、建ぺい率60％、指定容積率200％、前面道路4m・係数0.4。緩和等なし。敷地＝元−後退、容積率＝指定と道路幅×係数の小さい方。各上限＝敷地×率。
二つの面積上限は？
答えと考え方を見る
計算用敷地200㎡、建築面積120㎡。適用容積率160％なので延べ面積320㎡です。両方を満たす必要があります。
FP3級 · 第5章 / 第6回 全編無料
不動産の総復習と計算演習
登記・契約・建築・税金を、同じ物件の資料で横断します。不動産の問題は「この数字は何に使うか」を選ぶことが半分。面積・評価額・売買代金を混ぜずに解き切ります。
この講義のゴール
複数の不動産資料から必要な値を選び、建築上限・保有税・譲渡所得・仲介手数料を指定条件で計算できる。
この講義で考えること
一つの物件でも、建てられる面積、買うときの負担、保有中の税、売ったときの利益は別の計算です。物件情報を使い道ごとに分け、同じ条件を取り違えずに各計算へ渡します。答えを出した後は、その面積や価額を使った理由まで説明しましょう。
1. 物件情報を四つの箱に分ける
不動産の総合問題では、価格・権利・法規制・税金が同じ資料に出てきます。まず情報を四つに分け、何の計算に使う数字かを整理します。
| 箱 | 資料の例 | 使う場面 |
|---|---|---|
| 権利・契約 | 登記、媒介契約、契約価格 | 所有者・担保・手数料 |
| 敷地・建築 | 面積、後退、道路、指定率 | 建築面積・延べ面積 |
| 評価・保有税 | 評価額、住宅用地、税率 | 固定資産税・都市計画税 |
| 売却・所得税 | 売却代金、取得費、費用、取得日 | 課税譲渡所得・長短判定 |
売買価格を固定資産税評価額に置き換えたり、登記面積をセットバック後の敷地とみなしたりしません。問題文に「補正なし」「負担調整なし」と書かれているときだけ省略します。記載がなければ現実の税額を断定する材料は不足しています。
2. 敷地と建築の計算を通す
敷地の資料を読んだら、接道・セットバックを確認し、建ぺい率で建築面積、容積率で延べ面積の上限を求めます。
元面積205㎡、必要後退5㎡の指定敷地
| 計算用敷地 | 建ぺい率 | 指定容積率 | 道路幅 | 係数 |
|---|---|---|---|---|
| 200㎡ | 60％ | 200％ | 4m | 0.4 |
建築面積上限200×60％＝120㎡
道路容積率4×0.4＝160％ → 延べ面積上限200×160％＝320㎡
道路容積率4×0.4＝160％ → 延べ面積上限200×160％＝320㎡
120㎡を3層にした360㎡は容積率超過です。建ぺい率に余裕があっても、容積率を超えることがあります。どちらか一方だけを判定しないこと。
元面積205㎡から後退5㎡を除くと計算用敷地200㎡です。指定条件の建ぺい率と容積率から上限を引きます。
3. 住宅用地の税を別の値で計算
住宅用地の税計算では、売買価格や建築可能面積ではなく、指定された固定資産税評価額と住宅用地の区分を使います。
一戸の住宅用地200㎡、評価額2,400万円
| 税 | 課税標準 | 指定率 | 税額 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 2,400÷6＝400万円 | 1.4％ | 56,000円 |
| 都市計画税 | 2,400÷3＝800万円 | 0.3％ | 24,000円 |
土地分合計80,000円。前の建築上限320㎡は、この税額の計算に使いません。建物税は別資料が必要です。課税標準の分数は税ごとに異なると確認します。
一戸の小規模住宅用地200㎡の本文例です。建築可能面積ではなく、評価額2,400万円を使います。
4. 譲渡所得と手数料を分ける
売却時の譲渡所得と、不動産会社へ払う仲介手数料は別の計算です。売買代金のどこから何を差し引くかを分けます。
税抜売買価格4,000万円、取得費2,800万円、譲渡費用150万円
通常の税込仲介手数料上限＝（4,000×3％＋6）万円×1.1＝138.6万円
譲渡益＝4,000−2,800−150＝1,050万円
譲渡益＝4,000−2,800−150＝1,050万円
この譲渡費用150万円には仲介手数料等を含むと指定します。上限138.6万円をさらに二重に引きません。取得費は建物の償却を反映済み、特別控除なしとした例です。長期・2026年分なら税額は10,500,000×20.315％＝2,133,075円（各税の最終端数処理前）となります。
本文の譲渡費用150万円には仲介手数料等が含まれます。重複せず、二種類の費用だけを差し引きます。
売却代金3000、適切に計算した取得費2000、譲渡費用100の例です。借入返済額をここで取得費と取り違えないようにします。
5. 最後は判定と条件を一文で言う
計算結果だけでなく、「どの条件を満たすため、この制度・税率・特例を使ったか」を一文で説明すると、選択肢の条件違いを見抜けます。
- 単位㎡・万円・円・％を付ける
- 対象土地分か建物込みか、建築面積か延べか
- 条件後退・緩和・特例・長短・年分
- 二重計算同じ費用や控除を二度引いていないか
実務では税理士・宅建士・建築士等の役割を分けます。FPの学習は、資料のどこを見て何を確認すべきかをつかむためのもの。計算上限が分かっただけで「この家を建ててよい」「税は必ずこの額」と断定しない姿勢も身につけます。
練習問題
問題に必要な条件・数値は、各問の中にすべて記載しています。計算問題は電卓を使って構いません。いずれも本サイトのオリジナル問題です。
問2：保有税の土台
一戸の住宅用地200㎡、評価額2,400万円。全体が小規模住宅用地。固定資産税＝評価額÷6×1.4％、都市計画税＝評価額÷3×0.3％。負担調整等なし、土地分のみ。
合計の年税額は？
答えと考え方を見る
56,000＋24,000＝80,000円です。価格ではなく評価額を使用し、建物分はこの資料では含めません。
問3：費用の二重控除
売却代金4,000万円、取得費2,800万円、仲介手数料等をすべて含む譲渡費用150万円。特別控除なし。譲渡益＝代金−取得費−譲渡費用。
譲渡益はいくら？ 仲介料をさらに引いてよい？
答えと考え方を見る
譲渡益1,050万円です。150万円にすでに仲介料を含むので、さらに同じ仲介料を引くと二重控除になります。
問4：本試験レベル：面積制限と手数料を分ける
敷地150平方メートル、建ぺい率60％、指定容積率200％、道路幅4m・係数0.4。セットバック等なし。通常売買価格3,000万円の手数料上限は（価格×3％＋6万円）×1.1、特例なし。延べ面積上限と一方当事者の手数料上限はどれですか。
| 番号 | 内容 |
|---|---|
| 1 | 300平方メートル／990,000円 |
| 2 | 90平方メートル／1,056,000円 |
| 3 | 240平方メートル／1,056,000円 |
最も適切なものを1つ選んでください。
答えと考え方を見る
正解：3。道路容積率160％が低いので150×1.6＝240。手数料（90万＋6万）×1.1＝105.6万円。②の90は建築面積で、延べ面積ではありません。
この講義のまとめ
- 使う数字を権利・建築・評価・売却の箱で選ぶ。
- 建築面積と延べ面積を別々に判定。
- 保有税は評価額と課税標準の特例。
- 仲介費等を譲渡費用から二度引かない。
- 単位・対象・条件を付けて答える。
出典・制度の確認先
確認日：2026年9月17日。2026年10月の日本FP協会CBT試験の法令基準日は2026年4月1日です。実生活の現行制度と試験の基準時点が異なる箇所は、本文で分けて示しています。
本サイトは独自の学習教材であり、日本FP協会・金融財政事情研究会の公式教材ではありません。世帯・人物・計算用の金額は、特記のない限り架空の例です。給付には個別の要件・申請があり、個別の税務・法律・投資助言を行うものではありません。適用制度は加入先・公的機関の最新案内で確認してください。
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