不動産の譲渡・特例と有効活用

1. 売却収入から課税される利益まで

不動産を売って受け取る代金の全額が譲渡所得ではありません。取得費と譲渡費用を差し引き、特例があればその後に反映します。

住宅ローン残高を返した額を、取得費に追加して引くわけではありません。取得費が分からない場合等は売却代金の5％を概算取得費とできることがありますが、必ず有利とは限りません。売った建物の取得費は購入代金のままではない点も重要です。

制度の確認：国税庁：長期譲渡所得

売却代金3000、適切に計算した取得費2000、譲渡費用100の例です。借入返済額をここで取得費と取り違えないようにします。

2. 所有期間は売った日の直前ではない

土地・建物の譲渡所得は、所有期間によって税率区分が変わります。売却日までの単純な年数ではなく、譲渡した年の1月1日時点で判定します。

相続した資産は原則、被相続人の取得時期を引き継ぐなどの扱いがあります。相続日から数えると指定がなければ、取得時期の引継ぎも確認します。

制度の確認：国税庁：短期譲渡所得

2021年6月取得、2026年9月売却の本文の例です。売却日で5年を超えていても、判定日は前の1月1日です。

3. マイホーム特例は売却代金から引くものではない

居住用財産の3,000万円特別控除は、売却代金を3,000万円減らす制度ではありません。譲渡益を計算した後の所得から控除します。

制度の確認：国税庁：マイホーム売却の特例

本文の要件を満たす自宅売却例で、控除を使う位置を見ます。

4. 買換え特例は非課税ではなく課税繰延べ

買換え特例は、売却益が永久に非課税になる制度ではありません。新しい資産へ取得価額を引き継ぎ、将来の売却まで課税を繰り延べる仕組みです。

制度には併用できる組合せ・できない組合せと期限があります。「新しい家を買ったから売却益は全部非課税」と考えず、特例名と効果を区別します。詳細な適用判断は国税庁の年分別資料・税理士へ確認します。

買換え特例を使うときの利益の行方を追います。控除によって利益を消す制度とは異なります。

5. 賃貸活用は家賃だけで評価しない

賃貸不動産の収益は、家賃収入だけでは判断できません。空室、修繕、管理費、税金、借入返済、将来の売却まで含めて資金の流れを見ます。

物件価格3,000万円の本文例で、収入と二段階の支出を分けます。

6. 土地活用と売却特例を、目的から選ぶ

土地を売る以外にも、建物を建てて貸す、専門業者と共同で活用するといった選択肢があります。誰が資金を出し、土地・建物を誰が所有するかで方式を見分けます。

相続した土地等を一定期間内に売る場合、納めた相続税のうち一定額を取得費へ加算できる「取得費加算の特例」があります。また、被相続人の居住用家屋・敷地を売る空き家の3,000万円特別控除には、相続開始時の居住状況、建築時期、耐震・取壊し、売却期限などの要件があります。どの相続空き家にも自動適用される制度ではありません。

等価交換方式を、所有権がどこへ移るかで見ます。現金を借りて自己建設する方式とは資金と権利の流れが異なります。

練習問題

問題に必要な条件・数値は、各問の中にすべて記載しています。計算問題は電卓を使って構いません。いずれも本サイトのオリジナル問題です。

この講義のまとめ

• 譲渡益は売却代金−取得費−譲渡費用。
• 土地建物の長短は売却年1月1日時点。
• 自宅3,000万円控除にも要件・申告がある。
• 買換えは課税繰延べ。
• 賃貸の利回り・現金収支・所得は別。