不動産の取得・保有にかかる税金

1. 税金をタイミングで並べる

不動産には、取得したとき、保有している間、売却したときで異なる税金が関わります。最初に時系列へ並べて混同を防ぎます。

登録免許税と不動産取得税は、同じ税金を二度呼んでいるのではありません。相続では不動産取得税は原則非課税でも、登記の登録免許税は別にかかり得ます。印紙税は電子契約等の扱いも異なるため、契約価格だけではなく文書の形式を読みます。

不動産価格に一つの税率を掛けて全税負担を求めることはできません。取引の段階と課税標準を分けます。

2. 売買価格と固定資産評価額を混ぜない

税金の計算では、実際の売買価格ではなく固定資産税評価額など別の価額を使うことがあります。税目ごとに何を課税標準とするかを確認します。

物件を3,000万円で買っても、すべての税の課税標準が3,000万円とは限りません。評価額をもとに計算する税と、文書の記載金額で判定する税を分けます。住宅の軽減は床面積・築年・居住などに条件があり、「住宅」と書いてあるだけで全部自動適用とはしません。

3. 不動産取得税は土地と家屋を分ける

不動産取得税は、不動産を取得した人に一度課される地方税です。土地と家屋を分け、評価額・税率・軽減措置をそれぞれ確認します。

制度の確認：東京都主税局：不動産取得税

2026年取得の宅地で、住宅用土地の追加軽減等がない本文の指定例です。

4. 固定資産税と都市計画税の住宅用地特例

住宅の敷地には、固定資産税・都市計画税の課税標準を軽減する特例があります。税額そのものではなく、税率を掛ける前の土地価額を減らします。

住宅用地の範囲には家屋の床面積の10倍まで等の限度があり、200㎡を超えた土地全体が一般住宅用地になるわけではありません。固定資産税の標準税率1.4％、都市計画税の制限税率0.3％。自治体の実際の率を確認します。特定空家等の勧告による特例対象外などもあります。

制度の確認：東京都主税局：固定資産税・都市計画税

住宅用地に該当する一戸の敷地300㎡を仮定します。200㎡の境界で区分し、残り100㎡だけを別の率にします。

5. 同じ土地で二つの税を計算

同じ土地でも、固定資産税と都市計画税では税率や住宅用地特例が異なります。共通の面積資料から、税目ごとに計算します。

評価額1,800万円、150㎡の一戸の小規模住宅用地を、それぞれの特例率で換算します。

6. 固定資産税評価額は、毎年作り直すわけではない

固定資産税は、原則として毎年1月1日現在の固定資産の所有者に課されます。固定資産税評価額は原則3年ごとの基準年度に評価替えを行い、その間は据え置くのが基本です。

練習問題

問題に必要な条件・数値は、各問の中にすべて記載しています。計算問題は電卓を使って構いません。いずれも本サイトのオリジナル問題です。

この講義のまとめ

• 取得・契約・登記・毎年保有の税を時系列で区別。
• 売買価格と評価額・課税標準は別。
• 小規模住宅用地は固定1/6、都市計画1/3。
• 土地と建物、期限付き特例を分ける。