問1：後退後の面積
2項道路幅3m、中心線確定、反対側に崖等なし。後退＝（4−道路幅）÷2。道路に沿う長さ10m、元の敷地105㎡。後退部分は敷地計算から除外。
後退面積と計算用敷地面積は？
答えと考え方を見る
0.5m×10m＝5㎡の後退。105−5＝100㎡が計算用敷地面積です。道路の指定条件を満たすこの例での答えです。
FP3級 · 第5章 / 第3回 全編無料
都市計画法・建築基準法
広い土地でも、好きな面積の建物を建てられるわけではありません。用途地域、接道、セットバック、建ぺい率、容積率を、一つの敷地の数字でつなげます。
この講義のゴール
建築面積と延べ面積を区別し、道路による容積率制限とセットバック後の敷地面積を使って上限を計算できる。
この講義で考えること
土地を買えば、好きな大きさの建物を建てられるわけではありません。使い方、道路との関係、建物の面積にそれぞれ規制があります。敷地の条件を確認してから、建ぺい率と容積率を別々に計算し、両方の上限を満たす範囲を求めます。
1. 土地の使い方を決める規制
土地を所有していても、好きな建物を自由に建てられるとは限りません。都市計画区域、用途地域、道路、建ぺい率・容積率などの規制を確認します。
| 仕組み | 何を決める？ | 注意点 |
|---|---|---|
| 都市計画区域等 | 計画的な都市の整備の範囲 | 区域区分や自治体の指定を確認 |
| 市街化区域 | 優先的・計画的に市街化する区域 | 何でも建てられる意味ではない |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域 | 開発・建築は原則制限、許可例外あり |
| 用途地域 | 住宅・商業・工業等の用途の制限 | 13種類。建てられる用途・規模が異なる |
| 防火・高さ等 | 火災・日照・街並み等の安全 | 面積上限だけでは建築可否を確定しない |
用途地域が合うだけで建築できるわけではありません。接道、建ぺい率、容積率、高さ、斜線、日影等の規制を重ねて確認します。農地なら農地法の許可等も別の確認事項です。
2. 接道とセットバックを分ける
建物を建てる敷地は、原則として一定幅の道路へ一定以上接する必要があります。狭い道路では、接道の確認に加えてセットバックが必要になる場合があります。
- 法上の道路か見た目の通路だけでは判定できない
- 接道の長さ基本は敷地が道路に2m以上接する
- 道路の幅員基本4m、地域等による例外あり
- 必要な後退典型例は道路中心から2m。崖等の例外を確認
幅3mの2項道路、中心線が確定、反対側に崖等なし
自分側の後退＝（4−3）÷2＝0.5m
道路に沿う長さ10m → 後退部分5㎡
道路に沿う長さ10m → 後退部分5㎡
道路として扱われる後退部分は、建ぺい率・容積率計算の敷地面積に含めません。幅3mの道路ならどれでもこの計算、ではなく、道路指定と中心線・例外を確認する条件付きの例です。
制度の確認：名古屋市：建築基準法上の道路
間口10m、元の敷地105㎡の例を平面図にします。道路中心からの距離を測り、道路になる帯の面積を除きます。
3. 建ぺい率は建物の足元の割合
建ぺい率は、敷地を上から見たときに建物が占められる割合です。延べ床面積ではなく、建築面積の上限を求めます。
土地105㎡から後退5㎡を除く
| 登記等の面積 | 後退部分 | 計算用敷地 | 指定建ぺい率 |
|---|---|---|---|
| 105㎡ | 5㎡ | 100㎡ | 60％ |
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100
建築面積上限＝100㎡×60％＝60㎡
建築面積上限＝100㎡×60％＝60㎡
建築面積は建物を上から見た水平投影面積を基本とする「足元」の面積です。2階建てなら1階と2階を足す延べ面積とは違います。角地・防火等による緩和は、条件が指定されたときだけ反映します。105㎡×60％とはしません。
セットバック後の100㎡に、建ぺい率60％を適用します。青い長方形が建築面積60㎡の一例です。
4. 容積率は全フロアの面積の割合
容積率は、敷地面積に対する延べ面積の割合です。指定容積率だけでなく、前面道路の幅による上限も比較します。
| 制限 | 計算 | 上限 |
|---|---|---|
| 指定容積率 | 自治体指定 | 200％ |
| 道路幅員制限 | 4m×指定係数0.4 | 160％ |
| 適用する容積率 | 両者の小さい方 | 160％ |
| 延べ面積上限 | 100㎡×160％ | 160㎡ |
容積率＝容積率算定に使う延べ面積÷敷地面積×100
前面道路幅員12m未満では、幅員による上限も比較するのが基本です。係数は用途地域や指定によって0.4・0.6などがあり、住居系なら常に0.4と断定せず、問題の指定を読みます。車庫等の不算入や特例もあるので、実際の確認は建築士・自治体へ行います。
制度の確認：大阪市：前面道路による容積率制限
住居系で道路幅員による係数0.4を使う本文の指定例です。上限を二つ計算して比べます。
5. 二つの上限を同時に満たす
実際の建築計画は、建ぺい率と容積率のどちらか一方だけでは決まりません。建築面積と延べ面積の両方が上限内かを確認します。
| 計画 | 建築面積 | 延べ面積 | 面積上の判定 |
|---|---|---|---|
| A：60㎡を2階 | 60㎡ | 120㎡ | 両方の上限内 |
| B：80㎡を2階 | 80㎡ | 160㎡ | 建ぺい率超過 |
| C：60㎡を3階 | 60㎡ | 180㎡ | 容積率超過 |
面積上限内でも、高さや用途、構造、避難などの条件を満たす必要があります。この表は建築確認の合格判定ではなく、二つの面積制限を区別する練習です。「指定200％」だけを見て延べ面積200㎡と答えず、道路の制限を比較します。
横軸を建築面積、縦軸を延べ面積にすると、どちらの制限に触れるかを同じ図で確認できます。
敷地200㎡、建ぺい率60％、容積率200％が適用され、ほかの制限はない単純例です。
練習問題
問題に必要な条件・数値は、各問の中にすべて記載しています。計算問題は電卓を使って構いません。いずれも本サイトのオリジナル問題です。
問2：建ぺい率
セットバック後敷地100㎡、建ぺい率60％。緩和等なし。建築面積上限＝敷地面積×建ぺい率。
建築面積の上限は？
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100×60％＝60㎡です。全フロアの合計の延べ面積ではなく、建物の足元の面積の上限です。
問3：道路制限を比較
敷地100㎡、指定容積率200％、前面道路4m、係数0.4。他の緩和・不算入なし。道路上限＝幅員×係数、適用率は指定と道路の小さい方。延べ面積＝敷地×適用率。
適用容積率と延べ面積上限は？
答えと考え方を見る
道路上限160％が指定200％より小さいので、適用160％。延べ面積上限は160㎡です。建ぺい率とは別に比較します。
問4：本試験レベル：セットバックと道路容積率
敷地200平方メートル、セットバック20平方メートル。建ぺい率60％、指定容積率200％、前面道路4m、道路幅員係数0.4。この問ではセットバック後敷地を使い、容積率は指定と道路幅員×係数×100の低い方。緩和なし。建築面積上限と延べ面積上限の組合せはどれですか。
| 番号 | 内容 |
|---|---|
| 1 | 120／400平方メートル |
| 2 | 108／360平方メートル |
| 3 | 108／288平方メートル |
最も適切なものを1つ選んでください。
答えと考え方を見る
正解：3。敷地180、建築180×60％＝108。道路上限160％が指定200％より低く、延べ180×160％＝288です。①は除外なし、②は道路制限なし。
この講義のまとめ
- 用途・道路・面積・高さの制限を重ねて確認。
- 典型的な2項道路は中心から2mの後退。
- 建ぺい率は建築面積、容積率は延べ面積。
- 後退部分を除き、指定率と道路率を比較。
出典・制度の確認先
確認日：2026年9月17日。2026年10月の日本FP協会CBT試験の法令基準日は2026年4月1日です。実生活の現行制度と試験の基準時点が異なる箇所は、本文で分けて示しています。
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