不動産の売買・賃貸と借地借家法

1. 仲介の依頼と売買契約は別

不動産会社へ売買の相手探しを頼む媒介契約と、買主・売主が結ぶ売買契約は別です。誰と何を約束する契約かを区別します。

媒介契約は不動産業者に相手探しや仲介を頼む契約です。物件自体の売買契約とは違います。重要事項説明は契約前、契約成立後の書面は合意内容を確認するもので、順序と役割を分けます。手付解除は相手が履行に着手する前等の条件があり、いつでも自由に解除できるわけではありません。

売買代金2000、契約時手付100、決済時残代金1900の例です。手付の性質や解除条件は契約で確認します。

2. 媒介契約は、他社依頼と自己発見を比較

媒介契約は、複数の不動産会社へ依頼できるか、自分で見つけた相手と契約できるかなどが種類によって異なります。

専任・専属専任の有効期間は3か月以内で、更新には依頼者の申出が必要です。一般媒介を選べば必ず高く売れる、専属専任なら必ず早く売れる、という結果保証ではありません。報告や情報登録の義務と、販売結果は区別します。

制度の確認：国土交通省：不動産取引に関するお知らせ

3. 仲介手数料は上限であって定額ではない

仲介手数料は、媒介業務への報酬です。法律で定められるのは原則として上限であり、売買価格に応じた計算と合意した報酬額を区別します。

通常の媒介報酬上限を、税抜売買価格の各区間に分けて計算します。

4. 建物を借りる：普通借家と定期借家

建物を借りる契約には、更新を前提とする普通借家と、期間満了で終了する定期借家があります。終了・更新の条件から比べます。

定期借家だから借主から一切解約できない、は誤りです。一定の200㎡未満の居住用建物で、転勤・療養等やむを得ない事情による中途解約などの例外があります。期間1年以上の契約には終了通知のルールもあります。普通借家と定期借家を「2年なら同じ」としません。

制度の確認：国土交通省：定期建物賃貸借Q&A

普通借家と定期借家では、契約期間が終わるときの扱いが違います。

5. 土地を借りる：借地権は建物所有が目的

借地権は、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利です。建物賃貸借とは対象が異なり、存続期間や終了方法も別に確認します。

建物を借りる借家権と、建物を所有するため土地を借りる借地権は違います。駐車場として土地だけを借りる契約に、借地借家法の借地権の期間をそのまま当てはめません。まず借りる対象と目的を確認します。

制度の確認：国土交通省：定期借地権の解説

6. マンションと手付解除のルール

マンションでは、専有部分を所有し、廊下・階段などの共用部分を共同で使います。区分所有法では、建替えなど重要な事項ほど重い決議要件が設けられています。2026年4月1日施行の改正後、規約の設定・変更・廃止は原則、区分所有者と議決権の各過半数の出席を要し、出席者とその議決権の各4分の3以上で決します。建替えは原則、区分所有者と議決権の各5分の4以上ですが、耐震性不足等の法定の客観的事由がある場合は各4分の3以上に緩和されます。古い公開問題では指定された法令基準日の要件を使い、出席者を分母にする決議と全体を分母にする決議を混ぜません。

国土交通省：2026年4月施行の改正通知

売買契約で解約手付を交付した場合、相手方が契約の履行に着手する前なら、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して解除できます。いつでも解除できるわけではありません。

解除手付100万円という学習用の例で、解除する側による資金の違いを比べます。

練習問題

問題に必要な条件・数値は、各問の中にすべて記載しています。計算問題は電卓を使って構いません。いずれも本サイトのオリジナル問題です。

この講義のまとめ

• 媒介契約と売買契約は別。
• 一般・専任・専属専任は他社依頼と自己発見を比較。
• 仲介手数料は上限、低価格物件の特例にも注意。
• 借家と借地、普通と定期を区別。