不動産の調査・登記・価格

1. 調査は権利・現況・規制の三方向

不動産は、広告に書かれた住所や面積だけで判断できません。登記上の権利、実際の現況、法令による利用制限という三方向から調べます。

売主の説明だけでも、登記だけでも十分ではありません。登記面積と実測面積が違うこともあります。ハザードマップも確認しますが、色が付いていないから災害が絶対起きないとは言えません。判断には専門家の調査が必要になる場合があります。

価格を見る前に、何の権利を、どの状態・制限で買うのかを確認します。登記だけで建物の現況やすべての規制が分かるわけではありません。

2. 登記は三つの欄を分けて読む

登記簿は、不動産の所在・形状と、所有権・担保などの権利を公示する資料です。表題部、権利部甲区、権利部乙区の役割を分けて読みます。

地番は住居表示の住所と同じとは限りません。抵当権が付いている物件は、決済時の抹消などを確認します。日本の登記に公信力はなく、記録を信じたことだけで常に権利取得が保証されるわけではありません。登記は強い確認手段ですが、取引の全リスクを消す証明書ではありません。

制度の確認：法務省：不動産登記のABC

制度の確認：法務省：登記制度の比較

3. 一つの土地に複数の価格がある

一つの土地にも、取引価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額など複数の価格があります。何の目的で使う価格かを先に確認します。

公示価格の約80％が相続税評価、約70％が固定資産税評価という説明は、一般的な評価水準の目安です。個別物件の正確な換算式ではありません。角地・奥行き・形状・権利関係・時点の補正などを考慮します。

制度の確認：国土交通省：地価公示制度

制度の確認：国土交通省：不動産情報ライブラリ

4. 路線価は1平方メートルの単価

路線価は、道路に面する土地の1平方メートル当たりの価額です。土地全体の評価額ではないため、面積や補正率を使って計算します。

路線価図の「300」は300万円ではなく300千円です。補正なしの指定例で面積との関係を見ます。

5. 価格を見る前に、何を買うか確かめる

不動産を買うとは、建物だけでなく土地の権利や制限も引き継ぐことです。価格を比べる前に、対象範囲・権利・境界・利用目的を確認します。

試験で価格の掛け算ができても、実際の物件調査ができたとは限りません。「どの欄に何が載るか」と「何を追加で確認するか」をセットで覚えます。

6. 登記事項証明書は、権利の入口として読む

土地・建物の登記記録は、登記事項証明書で確認します。表題部は所在・地番・面積など、権利部の甲区は所有権、乙区は抵当権など所有権以外の権利を記録します。

登記事項証明書は、利害関係がある人に限らず、手数料を納付すれば誰でも交付請求できます。ただし、登記には公信力がないため、登記を信じて取引しただけで必ず保護されるとは限りません。現地・契約書・本人確認も合わせて調査します。

7. 不動産価格を見る三つの鑑定評価手法

同じ不動産でも、何を手掛かりに価格を求めるかで鑑定評価の手法が変わります。建て直す費用、似た物件の取引、将来の収益という三つの入口を区別します。

練習問題

問題に必要な条件・数値は、各問の中にすべて記載しています。計算問題は電卓を使って構いません。いずれも本サイトのオリジナル問題です。

この講義のまとめ

• 権利・現地・規制・価格を別々に確認。
• 表題部は現況、甲区は所有権、乙区は抵当権等。
• 公示1月1日、基準地価7月1日。
• 路線価の数字は千円／㎡。