NPV・IRRと投資判断

動画で学ぶ

撮影済みの第8回です。動画と元のスライドを土台に、記事では具体例と途中計算を補っています。

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元スライドのNPV表には表内の計算と合計が一致しない箇所があるため、この記事の現在価値・NPV・IRRは前提から再計算しています。

1. 回収する金額と、回収する時期

架空のパン屋が、製造設備に100万円を投資します。その設備によって、毎年末に30万円ずつ、5年間の追加キャッシュフローを得られる見込みです。売上ではなく、必要な支出や税金を差し引いたあとの追加の現金とします。

受取額の合計は150万円。でも、今日払う100万円と、数年かけて受け取る150万円を単純に比べるだけでは、投資として十分か分かりません。同じリスクの投資で求める利回りを使って、将来の現金を現在価値に直します。

すでに支払って取り戻せない費用は、原則として今後の追加CFに含めません。一方、増える在庫・売掛金や、他の用途に使えなくなる資金なども、投資によって変わる分を検討します。この例ではそれらを各年のCFに織り込み済みです。

2. NPV：必要な利回りを満たしたうえで、何円残るか

現金の額と受取時点が分かったら、同じ時点の金額へそろえて投資額と比べます。将来の回収額を必要な利回りで割り引き、その合計から最初の投資を引いた差がNPV（正味現在価値）です。

NPV（正味現在価値）は、将来の追加CFの現在価値合計から、今日払う初期投資を引いた金額です。設備投資に求める割引率を8％と仮定して、各年30万円を割り引きます。

NPVがプラスなら、置いたCFと割引率の前提では価値を増やす投資です。ゼロなら要求利回りにちょうど見合い、マイナスなら要求利回りを満たしません。

3. IRR：NPVがゼロになる利回り

IRR（内部収益率）は、NPVがちょうどゼロになる割引率です。上の設備投資では、割引率を8％より高くすると現在価値が下がり、NPVも小さくなります。

IRRは約15.24％です。これは年15.24％の利息を毎年現金で受け取るという意味ではなく、このCFの組み合わせのNPVをゼロにする率です。計算は表計算のIRR関数などで求められます。

この例のように、最初に支出、その後は収入だけ、という通常のCFであれば、IRRが要求利回り8％を上回ることと、8％でのNPVがプラスになることは対応します。

途中で大きな撤去費などの支出があり、CFの符号が何度も変わる場合は、IRRが複数出たり、適切なIRRが出なかったりします。「IRRが何％か」だけで判断せず、NPVも確認します。

本文の設備投資について、キャッシュフローを変えず割引率だけを変えます。

1年後120の受取を各割引率で現在へ戻し、初期支出100を引きます。要求収益率の位置でNPVを読めば採否を判断できます。

4. IRRが高い案件と、NPVが大きい案件

架空の会社が、どちらか一つしか選べない2案件を比べます。どちらも今日投資し、1年後に全額回収して終了。リスクは同じ、要求利回り10％、資金制約はなく、追加の支出や回収は0とします。

AのIRRは高いですが、Bの方が価値の増加額は大きいので、この前提ならNPVの大きいBを重視します。「小さい投資で高い率」と「大きい投資で大きな価値」は違います。資金制約がある場合や複数案件を組み合わせられる場合は、選び方も検討し直します。

要求利回り10％、1年後にA120万円・B575万円を回収する指定例のNPVを比べます。

5. 予測が外れたら、投資判断は変わるか

最初の設備投資に戻り、初期投資100万円・回収期間5年は同じで、各年末のCFと割引率を変えてみます。これが感応度分析です。

年間CF30万円・割引率8％ならNPV＋19.78万円。一方、CFが24万円に落ちると、同じ8％でも−4.17万円になります。元の予測からCFが20％下がるだけで、判断が変わる例です。

実際には、販売数量、費用、回収の遅れ、設備の稼働率など、CFが変わる理由も調べます。予測した数字を一つ置くだけでなく、悪い条件にどこまで耐えられるかを確認します。

企業実例：公表された投資額だけでは、NPVは計算できない

三井不動産の統合報告書2026のCFOメッセージでは、2024〜2025年度の2年間で成長投資と戦略的資金が計約1.9兆円と説明しています。ただし、投資案件ごとの将来CF、タイミング、割引率は、この数字だけでは分かりません。

したがって「1.9兆円投資したからNPVはプラス」とは言えません。必要なのは、投資額に加えて、その投資で将来増えるCFとリスクに合う割引率です。上のパン屋の計算を同社の実際のNPVとして扱うこともしません。

出典：三井不動産・統合報告書2026 CFOメッセージ。対象：2024〜2025年度の2年間の資金配分実績。確認日：2026年9月14日。

初期投資100万円を固定し、本文の年間CF24・30・36万円の三つを並べます。

6. 練習問題

必要な数値はそれぞれの問に載せています。すべて架空例です。

7. まとめ・出典

• 投資判断には、追加の現金の金額・時期・リスクを使う。
• NPVは、将来CFの現在価値合計から初期投資を引いた金額。
• IRRは、そのCFのNPVをゼロにする割引率。
• 排他的な案件の比較では、同じ前提にそろえてNPVも確認する。
• 感応度分析で、予測が崩れたときに判断が変わるかを調べる。

• 動画：撮影済み第8回。画像：第8回改訂PPTXのスライド2・3・9をそのまま使用。現在価値表と合計が一致しないスライドは載せず、本文で再計算しています。
• 投資評価の考え方：ACCA・Investment appraisal。
• 企業の資金配分：三井不動産公式・CFOメッセージ。案件のNPVは推定していません。
• 設備投資、案件比較、感応度と練習問題は架空例。計算値は表示時に丸めています。投資の個別助言ではありません。

次回は、会社の現金を設備に投資するか、配当や自社株買いに回すかを考えます。